재건축·리모델링 이야기에는 늘 30년이라는 숫자가 따라붙는다. 그 문턱을 언제 넘느냐가 지역마다 다르다면, 지금 어디가 넘고 있는지 볼 수 있다.
경기 31개 시군에서 20년 넘은 주택 중 30년을 넘긴 것의 비중은 2025년 평균 45.5%다. 그런데 폭이 넓다 — 가장 높은 과천시가 88.8%, 가장 낮은 광주시가 16.5%다.
10년 사이 움직인 폭을 보면 한 무리가 뚜렷하게 갈린다. 성남시는 6.5%에서 74.0%로 67.5포인트, 군포시는 3.35%에서 68.0%로 64.6포인트, 광명시는 17.4%에서 74.3%로 56.9포인트 올랐다. 고양(40.7p)·안양(37.7p)·부천(33.9p)이 뒤를 잇는다.
분당·산본·평촌·중동·일산이 있는 5개 시의 평균 변화는 48.9포인트, 나머지 26개 시군은 8.2포인트다. 여섯 배 차이다. 1990년대 초에 한꺼번에 지어진 주택이 한꺼번에 30년을 넘긴 결과로 읽힌다. 반대로 과천시는 이미 90.8%였다가 88.8%로 내려갔다 — 오래된 쪽이 헐리고 새 주택이 들어왔을 때 나타나는 방향이다.
「노후 주택이 많다」는 말은 지역마다 시점이 다른 현상이다. 1기 신도시 5개 시는 지난 10년 사이 그 문턱을 함께 넘었고, 나머지 26개 시군은 아직 완만하다. 정비 수요가 몇 년에 걸쳐 한 지역에 몰릴 수 있다는 뜻으로 읽을 수 있다. 다만 이 글의 비율은 전체 주택 중 노후 비율이 아니다 — 20년 넘은 주택 안에서의 비중이다. 전체 대비로 말하려면 빈집 처리가 같은 분모표를 확인한 뒤라야 한다.
이 글이 한 주장과, 그것을 받치는 계산
- 동시
1기 신도시가 있는 5개 시가 한꺼번에 같은 문턱을 넘었다
5곳 평균 48.9%p · 나머지 26곳 8.2%p 로 6배 차이다. 「한꺼번에」는 간격에 대한 주장이라 5곳 «사이»가 얼마나 붙어 있는지도 대야 한다 — 가장 큰 성남 67.53%p 와 가장 작은 부천 33.93%p 의 폭이 33.6%p 다. 26곳 평균의 네 배가 넘는 폭이라, 「한꺼번에」는 «같은 십 년 안에서»라는 뜻이지 «같은 해에»가 아니다.
N29N30N33N68간격N66N67
- 문턱
5개 시는 2015년에는 낮았고 2025년에는 모두 높은 쪽으로 넘어갔다
「넘었다」는 문턱 판정이라 부등호 하나로는 못 받친다. 5곳의 2015년 값 가운데 가장 높은 것이 22.29% 이고, 2025년 값 가운데 가장 낮은 것이 48.93% 다 — 두 해의 구간이 겹치지 않는다. 어느 한 곳을 빼도 이 관계는 유지된다. 31개 시군 평균은 45.5% 다.
N69견고성N70견고성N26N29
번호는 이 글이 쓴 값의 일련번호다. 아래 「출처」에서 어느 표의 어느 칸인지 볼 수 있다. 회색 꼬리표는 그 값이 맡은 역할을 뜻한다.
출처 — 어느 표의 어느 칸인가
한계 — 이 숫자가 말하지 않는 것
이 글의 약점과, 그 약점의 크기
- 결론을 좁혔다? 모른다
이 표에는 20년 미만 주택이 없다 — 모든 비율은 «20년 넘은 주택 안에서의 비중»이다
경과연수 축에 「계」가 없어 전체 주택을 분모로 쓸 수 없다. 그래서 성남 74.01% 는 «성남 주택의 74%가 30년을 넘었다»가 아니라 «20년 넘은 주택 9,623 + 138,827호 가운데 74%»라는 뜻이다. 분모표(같은 조사의 「주택_계」)는 빈집을 제외하는데 이 표가 빈집을 포함하는지 표 안에서 확인되지 않아 두 표를 결합하지 않았다. 그래서 이 글은 「노후 주택 비율」이라는 말을 쓰지 않고 «20년 넘은 주택 안에서의 30년 비중»이라고만 적는다.
N03N34N35
- 결론을 좁혔다? 모른다
「한꺼번에」는 같은 해에가 아니다 — 5곳 사이에도 폭이 있다
5곳의 변화는 성남 67.53%p 부터 부천 33.93%p 까지 33.6%p 벌어져 있다. 나머지 26곳 평균(8.2%p)의 네 배가 넘는 폭이다. 그래서 「한꺼번에」는 «10년이라는 창 안에서 함께 움직였다»는 뜻이고, «같은 해에 동시에 넘었다»는 뜻이 아니다. 문장에서 그 구분을 흐리지 않는다.
N66N67N68N30
- 말하지 않는다? 모른다
「1기 신도시 때문」은 추정이다 — 이 표에 준공 연도별 내역이 없다
입주 시기와 방향이 맞는다는 것까지가 이 자료로 말할 수 있는 전부다. 준공 연도별 주택 수를 붙여야 확인되는데 이 표에 그 축이 없다. 원자료의 «신도시» 칸은 우리가 붙인 표시이지 조사가 준 값이 아니다 — 그래서 이 값으로 인과를 말하지 않는다. (광명은 1기 신도시가 아니라 이 5곳에 들어가지 않는다)
- 말하지 않는다? 모른다
과천·광주처럼 비중이 내려간 곳의 원인은 가릴 수 없다
과천은 -2.01%p, 광주는 -18.48%p 내려갔다. 오래된 쪽이 헐렸는지 새 주택이 들어왔는지는 이 표로 구분되지 않는다 — 분자와 분모가 함께 움직이기 때문이다. 멸실 자료를 붙여야 갈리는데 이 글에 없다. 값으로 낼 수 있는 것은 «내려갔다»는 사실과 그 폭까지다.
N22N25
- 말하지 않는다? 모른다
나머지 26개 시군의 변화값을 개별로 대장에 올리지 않았다
본문이 이름을 드는 8곳만 분자·분모까지 올렸고, 26곳의 평균 8.2%p 는 분석 단계에서 계산된 값을 그대로 실었다. 그래서 이 한 값은 대장 안에서 다시 계산되지 않는다(관문 C2 가 WARN 으로 남긴다). 26곳을 다 올리면 닫히지만, 본문이 쓰지 않는 값을 대장에 채우는 것이 나은지는 따로 판단할 일이라 지금은 «못 닫았다»고 적어 둔다.
N30N32
- 말하지 않는다? 모른다
일반구가 아니라 시 단위로만 봤고, 등록센서스 기준이라 2015년 이전과 이어지지 않는다
성남 분당구처럼 구 단위로 보면 신도시와 구도심이 갈리는데, 시 단위로 묶으면 그 둘이 «한 값»으로 섞인다. 그 안쪽이 얼마나 갈려 있는지를 값으로 내려면 구 단위 자료가 있어야 하는데 이 표에서 받지 않았다. 그래서 이 글은 시 단위 값 하나로만 말하고, 그 안쪽에 대해서는 «크기 없이 주장하지 않는다». 2013년 폐지된 여주군은 뺐고, 2015년 이전으로 선을 늘리지 않는다.
보정하지 않은 것을 적기만 하지 않고, 보정하면 결론이 얼마나 흔들리는지를 값으로 냈습니다 — 6건 중 2건에 수치를 댔습니다. 번호는 이 글이 쓴 값의 일련번호입니다.